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二手房交易中“信息风险”致讼案件最新裁判规则

本期导读:随着楼市“去库存”的新政,全国各大城市的房地产市场如火如荼,房产交易量剧增的同时,二手房买卖中因存在如买方不了解资金托管机制、房屋是否“凶宅”、房龄是否影响贷款等交易各方信息不对称因素,引发大量纠纷,如出卖人因购房人资格不符错过卖房时机、出卖人未如实披露房产信息、房产中介未充分履行居间服务义务而导致所披露房产信息有瑕疵、买方“跳单”等,本期法信整理典型案例,提炼裁判规则,供大家参阅。

情形一:出卖方披露信息不完整 

1.二手房出卖人未如实披露房屋抵押造成买受人对合同履行产生不安,买受人有权行使不安抗辩权——张某、冯某等房屋买卖合同纠纷案
本案要旨:因二手房出卖人未如实披露房屋抵押状况,应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑,以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安的,即使不能证明对方具备合同法关于不安抗辩权规定适用的具体情况,亦可援引“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定,可行使不安抗辩权,要求对方提供适当担保,或者解除合同。

法官提醒
二手房出卖人未如实披露房屋抵押状况,负有先履行义务的买受人行使不安抗辩权,要求出卖人提供资金监管或担保,否则拒绝按照合同约定支付首付款符合法律规定。虽然买受人不能证明出卖人存在合同法第六十八条规定的第一款前三项情形,但由于出卖人对房屋抵押状况的隐瞒限制了买受人意志自由,使其失去了对合同履行顺序提出异议的机会,而合理的履行顺序是买受人债权实现的重要保证,因此增加了买受人的交易风险,影响到买受人的债权实现。买受人据此对先履行合同义务提出异议应属合理,且可在合理限度内援引合同法第六十八条第一款第四项行使不安抗辩权。
来源:中国法院网 2016.01.08

2.出卖人未披露房屋内发生过非正常死亡信息,买受人可以欺诈为由主张撤销合同——周雪德诉孙静房屋买卖合同纠纷案
本案要旨:签订房屋买卖合同应遵循诚实信用、公序良俗原则,出卖方交易时对房产相关信息应当予以披露。出卖人未向买房人披露房屋内曾发生非正常死亡事件,且以市场行情交易的,买房人可以受到欺诈为由请求撤销房屋买卖合同并退还购房款。

法官提醒
孙静将自有住房卖予周雪德,周雪德按照约定支付了购房首付款,应当认定双方形成了房屋买卖合同法律关系。但双方签订房屋买卖合同应遵循诚实信用原则,不得违反公序良俗原则,交易时对房产相关信息应当予以披露。本案中,涉案房产曾发生过非正常死亡,虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍,但会影响使用人的心理,客观上会降低房屋对使用人的效用,按照一般的民间习俗,发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素,而且房屋往往会因此贬值。因此,该非正常死亡信息对周雪德是否愿意与孙静进行交易,及以何种条件进行交易均有重大影响。

从庭审中得知,此次房屋买卖在签订合同前孙静并未向周雪德披露房屋内曾发生过非正常死亡,且双方最终达成的交易价符合市场行情。孙静虽称在签订合同时自己亦不知道房屋内发生过非正常死亡事件,但并未提供证据予以证明;同时,承租人死亡的时间为2012年11月18日,而孙静与周雪德签订合同的时间为2013年7月24日,根据日常生活经验法则推断,作为原房屋实际所有人的孙静不可能不知晓该事实;另外,其他共同租房人在2013年6月退房当天,孙静即到中介机构挂房出卖,从其该举动来看,也可以推断孙静在与周雪德签订房屋买卖合同时亦知晓了房屋内曾发生过非正常死亡的事实。因此孙静隐瞒重要信息的行为,应认定为构成欺诈。
来源:中国法院网 2014.02.17

3.二手房出卖人隐瞒共有人信息出卖房屋而导致无法过户,应承担民事责任——王秋诉卢文房屋买卖合同纠纷案
本案要旨:处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,二手房交易中出卖人未经共有人同意,且隐瞒房屋尚有共有人的信息,擅自将房屋出售,无法履行协助过户义务的,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
来源:中国法院网 2014.02.20

情形二:中介未充分履行居间义务

4.房产中介未充分履行居间服务义务而给当事人造成损失,应承担赔偿责任——方晓鸽诉北京我爱我家房地产经纪有限公司居间合同纠纷案
本案要旨:房地产中介与当事人签订居间服务合同,应尽到相应的如实报告义务和勤勉注意义务。如未对出卖人身份信息全面核实;未至房屋权属机构核查产权证书真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息;未充分告知警示房屋交易资金自行交割的风险;未提供资金托管服务等,属未充分履行居间服务义务,给当事人造成损失,应根据其过错程度、可预见性及可期待利益承担责任。

法官提醒
针对方晓鸽一案反映的问题以及二手房交易风险的预防,主审法官罗曼建议购房者一方面应根据自身经济状况和置业需求,在科学评估市场风险、充分了解政策法规的情况下,审慎购置房屋;另一方面为应尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付,以保障资金交易安全,并应在交易过程中强化风险意识、法律意识,注意搜集留存相应证据。
案号:(2015)三中民终字第14014号
来源:裁判文书网 2016.01.07

5.房产中介未充分履行居间服务义务但未造成损失,应承担减少或免除中介费之责任——中介公司诉张先生居间合同纠纷案
本案要旨:二手房买卖居间活动中,房地产中介公司未履行审核买房人购房资格的义务或履行义务有瑕疵,未造成买卖方损失的,应承担减少或免除中介服务费之责任;造成损失的,应当承担损失赔偿责任。

法官提醒
房地产中介公司的审核合同义务是整个二手房交易中介服务的核心内容,直接关系到交易的成败,中介公司未履行或履行审核义务有瑕疵的,可认定为中介公司的失职行为,属于较为严重的违约行为。但购房人或者卖房人在信任中介公司“把关”的同时,也应事先了解相关政策规定,从自身这儿也“把好关”。
来源:中国法院网 2015.09.14

6.中介公司为促成房屋买卖而提供个人虚假婚姻状况等隐私信息,侵犯人格权的应担责 ——王女士诉中介公司人格权纠纷案
本案要旨:二手房交易中,买卖双方应如实提供个人信息等相关资料,中介机构应严格遵守法律、行政法规及相关政策的规定,核验购房人资格等相关交易信息。中介机构为帮购房者顺利通过购房资格核验而提供虚假信息、规避限购政策的,应承担不利的法律后果;提供虚假婚姻状况等隐私信息而侵犯购房者人格权的,应承担相应侵权责任。

法官提醒
二手房交易过程中,买卖双方应当如实提供个人信息并提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明等相关资料,中介机构应当严格遵守法律、行政法规及相关政策的规定,认真核验购房人资格等相关交易信息,留存“一表一书”(即《家庭购房申请表》和《购房承诺书》)。否则,房屋买卖当事人或中介公司如提供虚假信息、规避限购政策,将承担不利的法律后果。公民的个人婚姻情况等属于个人基本信息,构成人格权的基本要素,中介公司的提供的不实信息一定程度上侵害了王女士的一般人格权,并给王女士造成了一定的伤害和困扰,中介公司应就此向王女士致歉。最后,法院判令中介公司向王女士出具书面致歉信。
来源:中国法院网 2015.05.15

情形三:买方“跳单”

7.买方从中介处获取二手房源信息后“跳单”应承担违约责任——中介公司诉刘某居间合同纠纷案
本案要旨:二手房买卖中,买方利用中介公司提供的房源信息,绕过该中介公司与卖方签订房屋买卖合同,属于“跳单”违约,应根据二手房行业交易习惯、服务费用收取情况、居间人已提供的服务等情况承担违约责任。
来源:中国法院网 2015.09.09

法官提醒
中介受当事人之托,带领当事人实地看房,协助洽谈房价,并提供购房咨询服务,系典型的履行居间合同的行为,可以认定双方存在居间合同关系。而居间人能否向委托人主张报酬,还要看居间人是否最终促成了合同的成立。本案中,房屋买卖合同最终在刘某女儿与房屋原所有权人金某之间签订。法院认为符合居间合同目的的房屋买卖合同已经订立,然而中介为房屋买卖合同订立仅提供了阶段性服务,故应在报酬结算上有所体现。

8.卖方通过多个中介挂牌出售二手房,买方可不因禁止“跳单”协议而承担选择其他中介的违约责任——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
本案要旨:二手房买卖中,卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,即使买方与中介公司签订了“禁止利用中介公司提供的房源信息绕开该公司与买方签约”的协议,买方选择其他中介公司促成房屋买卖合同仍不构成违约。

法官提醒
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。
来源:最高人民法院指导案例1号 2011.12.20

情形四:房产瑕疵 

9.因房龄过大导致买方按揭贷款受限制、合同目的无法实现,买方可请求解除合同并返还定金——李子栋诉阳光公司、赵金利房屋买卖合同纠纷案
本案要旨:二手房买卖交易中,买方因房屋房龄大导致无法按需办理按揭贷款放弃购房,合同目的因此不能实现的,买方有权请求解除合同并返还定金。

法官提醒
在二手房买卖交易时,根据现行政策,二手房的房龄会直接影响到贷款的年限和利率。房龄较长的二手房,还有可能面临难以申请银行贷款的风险。因此,市民在二手房交易的过程中,要注意留心该房屋的房龄情况,以避免不必要的法律风险。如本案中,原告李子栋由于不熟悉相关贷款政策,购买了房龄为30年的二手房后,导致因经济负担过重而不得不放弃购房。不仅浪费了自身人力、物力,为讨要定金不得不将对方告上法庭,还有可能错过最佳的购房时机。购房者在签订房屋买卖合同时,要注意在显著位置中明确注明该房屋的房龄,同时在合同中明确约定买家有权依据合同法的规定变更或解除购房合同,并可要求赔偿损失,以便在今后面临矛盾和纠纷时,能够有效维护自身的合法权益。
来源:人民法院报 2015.12.04
文章来源:法信

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