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最高人民法院商品房买卖合同纠纷裁判观点集成

阅读提示:商品房是我国住房市场化改革的产物。近年来,与商品房买卖相关的纠纷在全部买卖合同纠纷中所占比例逐年增加。对此,最高人民法院陆续发布司法解释、司法政策性文件等予以规范,但相关疑难问题仍有层出不穷之势,亟待明确相关裁判规则。本文以最高人民法院公报、最高人民法院相关审判业务庭室公开出版物为基本素材,从裁判逻辑和司法实践角度出发,围绕商品房买卖合同纠纷审判实践中的疑点问题,梳理相关实务观点,以飨读者。本公号还将陆续推送相关观点集成类作品,敬请关注。

1.实际交付面积与约定面积不符时的违约责任确定

裁判观点:商品房买卖合同未约定实际交付的房屋建筑面积不足合同约定面积的违约责任,应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

适用解析:《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在商品房买卖合同中,当出卖人交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符时,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,则面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

观点索引:见北京市第一中级人民法院2004年6月28日民事判决“长城国际传播有限责任公司诉北京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2004年第10期(总第96期)。

2.履行交付房屋义务与行使工程价款优先受偿权冲突时的处理

裁判观点:房屋买卖合同的出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

适用解析:建筑工程承包人的优先受偿权,并不是对建筑工程的所有权,此时房屋所有权仍属于商品房出卖人;而且,在房屋未竣工交付使用前,承包人可以通过除优先受偿权之外的其他途径来保护自己的权利。因此,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即商品房出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后,不得以工程承包人的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

观点索引:见河南省高级人民法院2003年7月26日民事判决“水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局诉郑州市配套建设股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)。

3.商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时的实现顺序

裁判观点:商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存,在确定何者优先时,应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则,并视发包人、消费者向银行抵押贷款的不同情形,区别对待和衡量三种权利的实现顺序。

适用解析:(1)在发包人以建设工程为抵押物向银行申请贷款的情形下,若三种权利并存的,支付了全部或大部分价款的消费者的利益应当首先保证,然后根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,承包人的建设工程优先权应优先于银行的抵押权受偿。同时,银行不能根据《物权法》和《担保法》对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。(2)在消费者以所购买的商品房为抵押物向银行按揭贷款的情形下,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定,承包人的建设工程优先权仍然不能对抗消费者的权益,但因消费者未偿还银行贷款负有过错,银行可以依照《物权法》和《担保法》的有关规定对消费者的抵押房屋主张抵押权,而不受《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的约束。

观点索引:见王林清、杨心忠、柳适思、赵蕾著:《建设工程合同纠纷裁判思路》,法律出版社2014年12月版,第255—256页。

4.已经行政确认合格的房屋存在质量问题的责任认定

裁判观点:建设行政主管部门出具的房屋质量合格文件,不能作为房屋出卖人免除房屋存在裂缝、渗漏等质量缺陷责任的当然证据。

适用解析:根据《建筑法》第六十条、第六十二条的规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条的规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。根据《建筑法》第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据《建筑工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收,由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。

观点索引:见江苏省盐城市中级人民法院2009年5月15日民事判决“杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2010年第11期(总第169期)。

5.转让被查封房产的合同效力

裁判观点:当事人之间订立转让被查封房产的合同,并不违背《城市房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定,不应以此为由认定转让合同无效。

适用解析:《城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。该规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。即使转让的房产存在司法查封,按照物权法原理,双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同,自合同成立时亦产生债的法律效力,在解除查封或撤销查封后,当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此,当事人之间订立转让被查封房产的合同并不违背《城市房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定,不应以此为由认定转让合同无效。

观点索引:见最高人民法院〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2011年第5期(总第175期)。

6.当事人以事后评估为依据主张房屋价格显失公平的处理

裁判观点:合同对双方当事人的权利义务约定明确且真实完整,即使标的物价格比当时当地的同类物品交易价格有所上涨,亦属于当事人应当预见的商业交易风险,不应认定为显失公平。

适用解析:合同的显失公平,是指合同一方当事人利用自身优势,或者利用对方没有经验等情形,在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款,致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡,明显违反公平原则。我国现行法律没有明确显失公平的具体标准,需要根据个案情形具体分析。如果房屋买卖合同明确约定了房屋的面积、价格、付款时间与支付方式、交房时间等主要内容,双方权利义务内容是完整和真实的,不存在一方当事人因胁迫或缺乏经验而订立合同的情形,则即使合同项下房产价格比当时当地的同类房屋交易价格有所上涨,亦属于当事人应当预见的商业交易风险。当事人以事后出具的房产评估报告为据,主张房屋买卖合同约定的房产价格显失公平,请求予以撤销的,不符合撤销的法定要件,不应予以支持。

观点索引:最高人民法院(2004)民一终字第104号“福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2006年第5期(总第115期)。

7.商品房买卖本约未能订立时的定金返还规则

裁判观点:商品房买卖预约合同订立后,在双方当事人为订立本约而继续磋商过程中,基于各自利益考虑,未能就其他合同条款达成一致,致使本约不能订立的,不属于预约合同的违约情形,此时应当解除预约合同,已付定金应当返还。

适用解析:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说,订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此,在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。

观点索引:见江苏省苏州市中级人民法院2005年5月18日民事判决“戴雪飞诉江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司商品房订购协议定金纠纷案”,载《最高人民法院公报》2006年第8期(总第118期)。

8.业主入住后的房屋明显瑕疵责任的承担规则

裁判观点:对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议,而开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可的,应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》,推定业主关于已提出异议的主张成立。

适用解析:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”房屋是价值昂贵的不动产,日常生活经验法则说明,对所购房屋显而易见的瑕疵,业主接收房物时一般不会轻易忽视。因此,如果业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上对所购房屋显而易见的瑕疵明确提出了书面异议,而《业主入住验收单》又由开发商单方保存,经法院要求,开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,则应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的上述规定,推定业主关于已提出异议的主张成立。开发商以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可的,不应支持。

观点索引:见北京市第一中级人民法院2005年7月8日民事判决“黄颖诉北京美晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2006年第2期(总第112期)。

9.开发商擅自改变房屋建筑事项的责任认定

裁判观点:交付的房屋不符合商品房预售合同的约定,应由开发商向业主承担违约责任。开发商违反商品房预售合同的约定改变房屋的建筑事项,无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范,均不能成为其免责的理由。

适用解析:《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,对于所交付的房屋不符合商品房预售合同的约定,开发商应依法承担违约责任。至于开发商违反商品房预售合同的约定改变房屋的建筑事项,是否经过行政审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不构成违约或者免除违约责任的理由。

观点索引:见北京市第一中级人民法院2005年7月8日民事判决“黄颖诉北京美晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2006年第2期(总第112期)。

10.房屋占用范围内的土地使用权变更登记请求权

裁判观点:房产受让人要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的,依法应予支持。

适用解析:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《房屋登记办法》第八条规定:“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此,房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务,受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前,转让人为登记的名义权利人,但受让人为实质权利人的,可以请求将土地使用权变更至自己名下。

观点索引:见最高人民法院(2007)民二终字第222号“中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2009年第12期(总第158期)。

11.房屋买卖关系的认定规则

裁判观点:对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件,在双方没有订立书面协议时,确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,进行综合分析判断。

适用解析:根据《物权法》第九条的规定,除法律另有规定外,当事人之间转让不动产物权,应当依法办理变更登记,未经登记,不发生物权变动效力。因此,通常情况下,当事人之间进行房屋买卖交易,首先要签订书面买卖合同,然后由买方根据合同的约定向卖方支付全部或部分购房款,最后双方办理房屋过户登记手续。此时,对于当事人之间是否存在房屋买卖关系,可以依据双方办理房屋过户登记手续情况予以认定。但在房屋登记制度尚不健全,当事人双方又没有订立书面房屋买卖合同的情况下,对于认定房屋买卖关系是否存在,则不无疑问。对此,人民法院应当从以下几个方面予以认定:(1)买受人是否支付了对价,房屋价值与支付的价格是否合理;(2)出卖人是否履行了交付房屋及房屋所有权证书的义务;(3)买受人对房屋是否长期的、连续的、公开的占有,在此期间出卖人是否主张过权利,能否排除借用或租赁等关系。

观点索引:见最高人民法院(2010)民再申字第163号“张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案”,载《最高人民法院公报》2011年第7期(总第177期)。

12.房屋共有人擅自转让共有房屋的法律效果

裁判观点:房屋共有人之一未经其他共有人的同意擅自转让共有房屋,受让人善意、有偿取得该房产的,可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定处理。

适用解析:房屋共有人之一未经其他共有人的同意擅自转让共有房屋,在双方当事人签订房屋转让协议时,根据转让人所持有的房屋所有权证等,受让人对转让人不享有房屋处分权的事实并不知道且已按照房屋转让协议的约定,支付了合理对价,办理了房地产转移登记手续,取得了该房屋所有权证的,依法应当认定受让人善意、有偿取得该房屋,可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定处理,即对受让人的权益应予保护。

观点索引:广东省高级人民法院民事判决“章春云等与张文斌房地产确权纠纷案”,见王朝辉:《关于章春云等与张文斌房地产确权纠纷案的请示与答复一一特殊情况下,不动产的取得也可适用善意取得制度》,载沈德咏主编、最高人民法院审判监督庭编:《审判监督指导与研究》2003年第1卷(总第9卷),人民法院出版社2003年版,第111—115页。

13.违法建筑买卖合同的效力

裁判观点:违法建筑买卖合同无效,但在一审法庭辩论终结前违法建筑补正为合法建筑的,人民法院应当认定有效。

适用解析:违法建筑作为不被承认权利的事实不动产,其转让不受法律保护,而以此为标的的买卖合同应确认无效。对于违法建筑被确认无效之后的处理原则应根据《合同法》第五十八条确定的原则来处理,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。当然,如果在法庭审理过程中,在一审法庭辩论终结前“违法建筑”取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,则其补正为合法建筑,买卖合同则应认定为有效。

观点索引:见仲伟珩:《从违法建筑的法律定位分析违法建筑纠纷的处理》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2010年第2集(总第42集),法律出版社2011年版,第48页。

14.附有违法建筑并结构相连的房屋买卖合同的效力及其责任认定

裁判观点:当事人双方买卖的房屋因附有违法建筑而无法过户属房屋买卖合同履行的范畴,此类房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有消除行政限制的义务,如果买受人同意按现状交付的,出卖人应按诚实信用原则于买受人消除行政限制后协助完成过户手续。

适用解析:房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合同效力。因此,这类合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

观点索引:见上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决“丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2012年第11期(总第193期)。

15.商品房买卖中的认购、订购、预订等协议性质的认定

裁判观点:判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

适用解析:预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的,应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。

观点索引:见江苏省徐州市泉山区人民法院2011年4月2日民事判决“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2012年第11期(总第193期)。

16.商品房预售合同约定开发商负有供热义务时的强制缔约问题

裁判观点:非集中供热地区,开发商向业主出售的商品房含有供热设施,且约定由开发商向业主供热,开发商负有强制缔约义务,是否解除供热合同应由业主或者业主大会决定。

适用解析:作为资源性商品,水、电、气、热具有不同于其他商品的特殊性,且多为国家所控制。根据《合同法》等相关法律规定,在供用电、供用水、供用气、供用热力合同中,供方具有强制缔约义务。所谓强制缔约义务,是指受要约人对相对人的要约无正当理由不得拒绝承诺,它是以国家法律为依据、以保护合同主体双方中弱势者一方或者占劣势地位的一方的利益而对缔约自由的一种限制。据此,开发商与业主签订的商品房预售合同中,规定商品房含有供热设施且由开发商向业主供热,开发商负有强制缔约义务,除非具有正当理由,否则开发商不得解除该合同,是否解除供热合同,应由业主或者业主大会决定。

观点索引:见江苏省南京市江宁区人民法院2012年6月14日民事判决“高尔夫(南京)房地产有限公司诉吴咏梅供用热力合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2012年第12期(总第194期)。

17.买受人与开发商均主张对抗承包人建设工程价款请求权时的处理

裁判观点:买受人与开发商以双方之间存在真实有效的商品房买卖关系为由,对抗承包人建设工程价款请求权,但双方之间存在真实有效的商品房买卖关系明显依据不足,买受人请求开发商按照合同约定办理房屋过户登记的,应予驳回。

适用解析:买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。

观点索引:见最高人民法院(2011)民提字第331号“宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2013年第3期(总第197期)。

18.房地产开发企业签订虚假商品房买卖合同套取银行信贷资金的效力认定

裁判观点:房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。

适用解析:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,当事人在订立合同时,除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外,还应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定,该条第(三)项规定:“以合法形式掩盖非法目的”合同无效。房地产开发企业为规避国家对房地产行业调控而实施的信贷政策,与他人签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行贷款的,虽然合同当事人之间已签订房屋买卖合同,但其真实目的是规避国家的信贷政策,属于以合法形式掩盖非法目的,根据《合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。

观点索引:见江苏省徐州市泉山区人民法院2012年12月25日民事判决“徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2013年第12期(总第206期)。

19.开发商委托代理机构售房导致一房二卖的责任承担规则

裁判观点:在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖的,无法取得房屋的买受人可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

适用解析:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此,出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,从而导致原买受人无法取得该房屋,则无法取得房屋的买受人可依据上述司法解释第八条的规定,要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

观点索引:见最高人民法院(2012)民抗字第24号民事判决“湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2014年第1期(总第207期)。

20.虚假预售商品房抵押贷款的责任承担

裁判观点:开发商与自然人串通以虚假的预售商品房抵押贷款的,应对贷款承担连带清偿责任。

适用解析:开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

观点索引:见上海市第二中级人民法院2012年10月26日民事判决“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)。
文章来源:ilawyer微信公众号

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