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农村宅基地房屋权属的确定

史智军
    【案情】

    李某与王某系母子关系,王某之父于2010年去世。王某为北京市东城区城镇户口,李某为北京市平谷区农业户口,并居住于平谷区某村123号院落,该院落集体土地建设用地使用证登记在李某名下。2012年4月,经李某同意,王某出资20万元在123号院落建设房屋10间。后双方产生矛盾,王某诉至法院,要求确认其对上述10间房屋的所有权。

    【分歧】

    本案的争议焦点是:王某能否取得涉案房屋的所有权?

    第一种意见认为,物权的设立方式之一为新建,王某在123号院落内建设房屋的行为经过李某的同意,且全部由王某出资,王某理应获得新建房屋的所有权。

    第二种观点认为,集体土地建设用地使用证登记在李某名下,故该宅基地的合法使用权人当为李某。王某在李某的宅基地上建设房屋的行为,构成了附和,鉴于房地一体,无法分割,故此,王某与李某应当对涉诉房屋享有共有权。

    第三种观点认为,物权的设立方式虽包括附和,但在附和完成之后,应依据具体情况确认所有权的归属。本案中,虽然王某以出资建房的形式在李某的宅基地上完成了附和,但因王某并非涉诉村落的集体经济组织成员,不享有宅基地使用权,故此,房屋的所有权应当归属李某,王某并不能因出资取得所有权。

    【评析】

    笔者赞同第三种观点,理由如下:

    1.从物权的设立方式分析

    关于物权的设立方式,我国物权法规定了如下种类:不动产的登记,动产的交付,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,因继承或者受遗赠取得,因合法建造、拆除房屋等事实行为。从上述法律规定来看,建造行为有可能成为物权设立的一种方式,但其前提是合法。具体到本案,宅基地使用权作为一种用益物权,登记于李某的名下,李某对宅基地享有合法的使用权。王某并非集体经济组织成员,其对于涉案宅基地并不享有合法的使用权。在此前提下,王某在李某的宅基地上建设房屋的行为缺乏合法性,即使建造行为经过了李某的同意,但在双方因所有权归属产生争议之后,王某依据出资主张房屋的所有权缺乏法律依据。至于涉案房屋的所有权,当可由李某获得,其权利基础在于附和。依据民法基础理论,两物发生附和之后,如果能够拆分而不损坏其价值者,则可拆分后归各自所有;如果拆分将有损其价值者,当可由原物价值大者获得所有权,并由所有者对另一方予以补偿,如两者价值相当,当共同所有。本案中,宅基地使用权的价值当大于建造房屋的价值,且从另外一个角度分析,基于宅基地使用权享有者的特殊身份,亦当确定房屋之所有权人为李某。

    2.从宅基地使用权的性质分析

    作为用益物权的一种,宅基地使用权在我国法律中的地位特殊,其不仅受到物权法的约束,亦受到土地管理法的规制。依据土地管理法的规定,宅基地作为农村集体所有的土地,其使用权的享有者应当是集体经济组织成员,非集体经济组织成员无权享有宅基地使用权。此外,从遏制非法的变相买卖、转让农村宅基地使用权的角度出发,也不应依据出资来确定房屋的权属。综合上述分析,本案中当综合出资和出资人的身份、宅基地使用权人、附和物的权属确定原则等因素明确房屋的所有权人为李某。至于王某在建造过程中的出资,因其建设行为系经过了李某的同意,故王某有权要求李某对其进行返还。

    (作者单位:北京市第三中级人民法院)
文章来源:《人民法院报》

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