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房屋租赁合同无效的善后问题探析

文/潘华明 无锡中级人民法院法官

【基本案情】

甲将未经建设规划许可擅自建造的房屋出租给乙,双方约定对房屋现状知悉,按年租金若干万元的租金标准由乙承租9年,为鼓励乙招商投资,甲给予其6个月的免租期。后甲在合同履行过程中提起诉讼,认为乙存在未按约支付租金的违约行为,故请求乙按约向其支付租金,并不得免除免租期内的租金。乙应诉答辩称因租赁标的物系违法建筑故双方签订的租赁合同无效,根据无效合同有效处理的原则,应当在扣除免租期后按实际租用期间参照合同约定的租金向甲支付房屋占有使用费。

对于乙的抗辩,甲认可租赁合同无效,但认为免租期系其为鼓励乙积极履约而给出的优惠,现其拒不履行合同且请求确认合同无效,由于合同无效导致相关约定自始无效,因此乙也无权再援引失效的免租期约定来主张部分免除占有使用费,故房屋租赁价格应当包括免租期的租金。

【双方观点】

关于房屋租赁合同的效力,因违反法律、行政法规禁止性规定,而归于无效。对此,双方均无异议,故不属于本案争点问题。

关于房屋占有使用费的问题,在本案中双方各持一词,也各有比较充分的理由,故有必要作进一步的展开。

甲认为:1.合同应认定无效,故乙不得援引合同所约定的免租期主张相应免租权利。2.如按照合同约定结算房屋占有使用费,由于乙的不履行行为,导致其重大损失,故不应支持乙主张免租期内不交占有使用费的请求。

乙认为:合同虽然应认定无效,但应当根据合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,而合同约定了免租期,显然属于合同租金标准的相应条款,因此当然可以援引适用。

分析:

1.如果支持甲的观点,则在合同无效的情形下,甲在乙实际承租期间内所得收益反而超出合同约定的租金,乍一看觉得甲因为无效的违法行为而获得了超出合法行为的预期利益,似乎有违合同正义的基本要求。

2.如果支持乙的观点,则在合同无效的情形下,表面上乙在实际承租期间内所支付的使用费与合同约定的相符,但实际上却也免除了乙继续承租的合同义务。如果涉案房屋除合法性问题之外,并没有任何实质性影响乙继续承租的障碍,则将合同约定的未实际履行的剩余租赁期间产生的费用作为甲的可期待利益,甲就单方面丧失了这部分利益,明显如此做法又有违诚实信用原则。

【适用解析】

两种主张各有合理性,但又均有偏颇之处。先别忙着下结论,我们有必要回归所涉规定的本源上来作立法层面的考察。《合同法》第五十八条系处理合同无效或被撤销后的善后问题的法源,该条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本条规定,在合同无效或者被撤销的情形下,当事人仍应负如下几种民事责任:

(一)返还财产

适用于已经做出履行的合同,该合同交付了财产的当事人对已交付给对方的财产享有返还请求权,而已经接受财产的当事人则负有返还财产的义务。这里又会有一个问题,就是涉合同的房屋为缺少行政许可的建筑,由于非物权法意义上的合法财产,故承租人是否需要返还、向谁返还可能会引发争议。

1.未经规划许可的建筑是否需要返还,向谁返还?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁解释》)第九条关于租赁合同无效下相关添附物的折价归属的规定可知,最高法院原则上持由承租人将租赁物归还出租人的态度,如此,亦有利于民事责任和行政责任主体与非法建造行为主体相一致的处理。

2.出租人利用未经规划建筑收取的租金是否需要返还?

既然承租人返还了出租人提供的租赁标的物,承租人已经交付的房屋租金出租人是否需要返还呢?显然,根据《房屋租赁解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,出租人尚有请求房屋占有使用费的权利,自然,对于以收取的实际占用使用期间的租金当不需退还,但如果收取的租金所涉租赁期间尚未履行或尚未全部履行的,则未履行部分的相应费用应予退还。

3.出租人未专门提出返还出租标的物的请求,人民法院是否应当释明,要求增加诉讼请求?

很多情况下,出租人在法院认定租赁合同无效或者解除租赁合同时,并未及时提出返还租赁物的诉讼请求。如果机械地运用不告不理原则,貌似法院不进行释明与指导也无所谓,自然就事论事,直接按照原告的诉请进行审理并作出裁判即可。但是,像请求宣布合同无效或者解除、变更合同的确认之诉最终的诉讼目的还是要回归到给付之诉上来,如果不在一案中一并处理,不仅会增加当事人诉累,还会额外地继续增加当事人履行和善后费用,此外,再次因善后问题引发的诉讼也会极大浪费本已捉襟见肘的司法资源。

笔者认为,当人民法院认定合同无效、合同被撤销或被解除,且当事人未主动提出返还财产、赔偿损失的诉讼请求,法官应当对相关善后问题能否一并处理、是否便于合并审理进行评估,如果适合,应当向当事人释明。理由有二:一是根据《合同法》第五十八条、第九十七条的规定,合同无效、被撤销或被解除后,法律直接规定了返还、清算和损失赔偿等法律责任,也就是说相应的法律关系或形成权被确认后,当然同时产生了相应的法律后果,两者密不可分;二是根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的立法精神,在涉及到当事人重大权利认定问题时,法官有权利行使的提示义务。由此,提示一并处理更为恰当。

(二)折价补偿

财产不能返还或者没有必要返还的,为了达到恢复原状的目的,就应当折价补偿对方当事人。显然,除非租赁物灭失,否则并不发生折价补偿的法律后果。

问题:

1.当事人提出返还财产的诉讼请求同时能否再行提出如果查明财产无法返还的,要求折价赔偿?

这个问题其实在之前诉讼请求与诉讼的类型问题上已经有过专门论述,当事人提出的这个诉讼请求本质上并不是两个同时并行的、矛盾的诉讼请求,而是必须根据人民法院对案件事实审理主要是对相关财产是否具备返还的客观条件基础上进行的选择。对此,法律亦有明确规定,并非非此即彼的矛盾请求。

2.消费合同因经营者欺诈或者商品存在质量不合格、不安全的情形而被撤销或解除的,消费者是否必须返还所购买的消费品?

答案显然不是肯定的,而应当视具体案情特别是消费商品的性质和消费的情况而定。譬如:消费者受经营人虚假宣传而购买的食品,现查明经营者不仅构成欺诈,所售食品还不符合国家食品安全标准,此时已经食用或部分食用的消费者当然不需要将该不符合食品安全标准的食品返还经营人,甚至即便尚未食用的,也应在法院的监督下妥善销毁,从而防止继续流入流通领域的可能。

(三)赔偿损失

1.租赁双方对合同无效或合同被撤销的过错如何界定?

考察合同双方在合同订立前后的各自主观状态是确定双方是否存在订立过错的主要依据。在合同被确认无效或者被撤销后,一般都会产生损害赔偿的责任。凡是因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失,主观上有故意或者过失的当事人都应当承担赔偿。而在合同无效情况下,很多情形都是双方在无效合同订立时都有过错,并且都有财产或者财产利益的损失,这时双方当事人可以相互请求赔偿。

2.损失折抵的一般操作原则?

司法实践中,相当部分法官为了解决精细计算各自损失所带来的复杂程序(很多损失存在继续举证甚至需要通过鉴定或审计得出)和令人伤透脑筋的折算,在双方各自过错无法区分且无明显差异的情况下,采用各自损失各自负担的原则来便宜处理损失折抵问题;当然,在过错并不相当或者各自损失存在畸轻畸重的情形时,也会采用精细计算各自损失,然后对双方相同损失的数额进行折抵之后,对所余部分按照过错比例进行赔偿。

【审理思路】

1.意思表示

审理此类案件可能首先要有针对性的查明双方订立合同的过程特别是承租人对涉案标的物是否知晓的相应事实。该事实不仅可以还原合同相关约定的真实意思,更是判定无效合同的订立双方在订立时的各自主观状态,由此可以确定各自过错。

譬如:

(1)出租人、承租人是否为商主体身份?

如果是商主体身份,所涉房屋出租、承租的目的系用于商业经营的,则应当根据相关商主体的相应市场风险评估与防控能力来确定出租人的披露义务和承租人的注意义务。

(2)具体问题主要包括:

出租人有无披露房屋产权情况、承租人有无要求出示产权凭证或者到相关职能部门查询合同所涉房屋的产权登记或准建规划情况、承租房屋与市场价格相比是高还是低等。

由此,为法官在判断双方订立合同的主观状态,特别是对房屋未经批准建造的非法性质是否知悉、是否以此作为合同履行租金的一个考量因素奠定良好的判断基础。

2.提起否定合同效力的主观状态

很多租赁合同履行过程中存在这样的情况:在合同双方对租赁房屋的准建问题明知的情况下,由于承租人经营情况不善而非房屋审批手续的原因导致租赁或经营不能继续,承租人利用出租人权利瑕疵或者存在违法问题为由主张合同无效,以此来免除自身继续承租的合同义务。由此,对于无法继续经营的客观原因也可以作为我们查明的基本案件事实之一,并进而确定具体的损失承担方法或承担比例的精细调整。

3.各自损失的确定

如果判定双方在订立合同时均存在过错的,则需要将双方各自的损失纳入到合同被判令无效后引发的损失之中;当然,如果判定仅是一方过错的,则仅需要考察无过错合同方的损失。在房屋租赁中,出租方损失大概包括:期待的租金收益、恢复出租物原状的费用等;承租方损失大概包括:停业损失、搬迁损失、装饰装潢损失及可期待的利益等。

4.房屋占有使用费的标准

根据《房屋租赁解释》的规定,出租人在租赁合同因规划等问题被确定无效的,可以向承租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。这里,最高人民法院无疑采用了诚信原则作为租赁合同无效后双方据实结算的首要原则,也就是说即便出租人用来出租的房屋存在违法情形,但也不免除承租人据此受益而应当支付的对价。具体而言,房屋占有使用费应当作以下两方面的考量:

(1)承租人有效占有、使用的期间

如果承租人确因相关行政主管部门等职能部分行政管理权力而客观上无法正常使用租赁物的,即便仍是占有状态,在非因己方原因处于的非正常承租状态的期间的占有使用费,应当酌情减免;当然,如果未有证据证明存在上述非己方因素导致未正常使用的,承租人占有期间均应当支付相应的占有使用费。

(2)合同约定的租金标准可以根据合同所有的与结算相关的条款统筹考虑

乍一看,合同的租金似乎有着非常明确的规定,譬如第一年n万元,第二年开始每年按照5%比例递增,免租期n个月等,这里,免租期单单在第一年租期中扣减并以此作为年租金标准的话,单个年度里的租金标准与正常年度水平而言就会行使存在较大差异。因此,放入双方预期的合同履行的总期间内考察就更为妥当。

【相关规定】

《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三十五条 诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限。
文章来源:天同诉讼圈

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