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二手房买卖合同无法履行,房屋中介如何担责?

当前我国房地产行业高速发展,房屋价格水涨船高,在二手房买卖过程中所涉及到的金额也越来越高,相伴的风险也就越来越大,同时因交易手续繁杂,因而当事人选择找房地产中介公司提供居间服务,首先是考虑房地产中介公司拥有大量获取房源信息的渠道,其次是房地产中介公司在房地产交易领域具有专业优势,拥有专业团队和专业知识。当事人花钱找房地产中介公司,就是为了尽可能排除在二手房买卖过程中可能遇到的各种风险以及减少交易过程中花费过多的时间成本。房产中介作为居间人,在二手房的交易环节中起着重要作用,一旦二手房买卖合同不能最终实际履行时,房产中介的责任承担即成为被关注的焦点。本文梳理了大量案例并予以总结,以共分享。

案例1:丙作为居间人,为甲乙双方签订二手房买卖合同,后因买卖合同无法继续履行,甲将乙和丙告上法庭,其中要求丙返还居间费用。

经法院查明合同无法履行的原因在于甲未对其出售的房产注销抵押贷款,故法院判定,丙已经为甲乙双方签订房屋买卖合同起到媒介作用,已经完成居间合同规定内容,后期合同无法履行,丙不存在过错,根据《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”,因而法院不支持甲的要求,判定居间合同已经完成,居间人应当收取应得的报酬。

案例2:丙作为居间人,促成甲乙双方签订二手房买卖合同,后由于合同无法履行,买方乙将丙告上法庭,请求法院判定解除双方的居间合同并返还乙支付的居间费用,同时要求丙赔偿误工费以及支付给甲的20万元定金所产生的利息损失等。

经法院查明,甲乙双方买卖合同无法履行原因在于甲承诺所出售给乙的房屋契税发票已满五年且该房屋是甲的唯一房屋,但实际情况并非如此,对乙购买该房产所产生的税费造成影响,已经构成违约,在这个过程中,丙作为居间人,没有及时发现这一问题,未尽到居间服务,没能将实际情况如实告知委托人,对买卖合同无法实际履行应负有责任,故对于乙提出的解除双方居间合同并返还居间服务费以及居间服务费利息损失的要求,法院予以支持,但不支持乙提出的20万元定金利息损失以及误工费。

案例3:甲乙双方在丙作为居间人的情况下,甲有意向在某城市购房,但由于不具备在该城市购房资格,丙承诺为甲解决该问题并收取了相应费用后,作为居间人为甲和乙签订二手房买卖合同,甲作为买方向乙支付20万元定金。后期丙未能替甲解决购房资格问题,致使甲乙双方房屋买卖合同无法履行,故甲将丙诉至法院,要求丙赔偿甲支付的20万元定金,返还居间费用并赔偿甲房屋差价50万元。

经法院查明,乙之所以中止履行合同,是因为丙试图违规为甲进行房屋过户,后被乙发现而未成功,法院认为乙有权拒绝继续履行合同。根据事实情况以及相关法律依据,法院判定:丙返还甲支付的居间费用,同时丙向甲支付定金损失10万元,其他请求不予支持。

根据法律规定同时结合上述三个案例及其判决结果我们可以看出,房屋中介是否承担责任,决定于房屋中介在居间合同履行过程中是否存在瑕疵行为,以及该瑕疵行为对买卖合同履行不能的影响。例如案例1中,房屋中介在买卖合同履行过程中没有过错,房屋中介已经尽到自己的居间义务,则居间合同理应视为有效,其合法收取居间服务费的权利应当受到保护。

如房屋中介在居间合同无法履行中负有责任,没有起到居间人应尽义务,那么委托人有权要求解除居间合同,如果买卖合同出现无法继续履行的情况,经调查确实居间人负有责任,那么委托人有权向居间人提出相应赔偿要求。《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在案例2中可以看到法院仅支持原告返还居间费及利息的要求,但并没有支持对于房屋中介除了居间服务费之外的20万元定金利息损失以及误工费的赔偿要求,是认定房屋中介虽然作为居间人存在过失,应当对其未查明卖方实际情况负责,但不存在主观故意隐瞒,而是卖方故意隐瞒信息,责任不完全在于房屋中介,因而当合同履行过程中产生争议时将所有责任都归咎与房屋中介,也是违背法律精神的。

但如果法院认定买卖合同无法正常履行是房屋中介的居间行为造成的,同时对买卖双方当事人的合法权益造成了侵害,则买卖双方当事人有权要求房屋中介对其损失进行赔偿,法院应对此请求予以支持。在案例3中,由于居间人在明知买方不具备购房资格的情况下,为了自身利益,许诺为买方取得购房资格,这对之后合同无法正常履行具有决定性作用,因此法院认定中介公司在这一过程中应当承担相应法律责任。但同时考虑买方在明知自己没有购房资格的情况下依然决定配合中介,签订购房协议,法院认为买方自身也存在一定过失,对造成的损失应当负有责任,故判决房屋中介赔偿买方一半的损失。

通过上述案例,我们理解,居间人在房屋买卖合同无法继续履行的情况下,所需承担责任的大小,与房屋中介作为居间人的对居间行为履行的过错大小相关,根据权责一致原则,对房屋中介应当承担的责任进行合理划分。房屋中介承担的法律责任应当与其所获得的报酬相匹配,同时也要和其造成的损失相匹配,既不能对其造成的损失免责,同时也不能无限扩大其应承担责任的范围,既要维护房屋买卖双方当事人的合法权益,促使房屋中介在从事居间服务过程中严格履行谨慎注意及如实报告义务,从而规范房地产中介市场,同时也要保持法律的公平原则,维护房屋中介的合法权益。
文章来源:刑事辩护律师

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