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二手房交易流程与法律风险防范手册

二手房交易流程与法律风险防范手册
作 者:陈 运
第一阶段:实地看房 1、查看房屋的面积、年限、朝向、小区物业、小区环境、是否有天然气、暖气。
2、查看房屋天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,房屋装修情况及是否存在破坏。
3、向小区物业或其他住户询问该小区是否属于学区房。
4、核实房屋是否租赁及租赁期限情况。
5、通过其他住户或网络等途径核查房屋内或小区内是否发生过凶杀案、火宅、治安状况如何等。
6、核查周边楼盘新房、二手房价格,确定购买价款的合理性。
第二阶段:签订合同 1、合同当事人:核实交易对方身份证原件与房产原件的真实性和一致性;通过房产证审核房屋是否抵押、是否有其他共有人、房产的性质是否是成套住宅、产权年限、是否是房改房、经济适用房、安置房等交易受限的房产。
2、代理人:核实代理人是否经过权利人授权签订房屋买卖合同。代理人应提供权利人书面授权,并在合同中明确约定代理人无权代理应承担的法律责任。
3、标的物:载明房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售。
4、价款:写明总房价,并明确写明一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件。
5、解押款:如房屋存有未还清的贷款,抵押权未注销,应在合同中明确哪方出资解押;如由买方交付首付款进行解押,应明确首付款只能用于解押,且买方在支付首付款时,应监督卖方解押,确保资金不被挪作他用。
6、履行期限:合同应明确房屋解押的期限、注销他项权证的期限、申请银行贷款的期限、办理网签的期限、办理过户的期限、交房的期限、支付定金、首付款的期限等。
7、违约责任:明确逾期支付首付款、逾期解押、逾期网签、逾期过户、逾期交房的违约责任。
8、物业交割保证金:明确由中介保管一定数额的物业交割保证金,待水电费、物业费等费用结清后,由中介公司支付给卖方。
9、户口迁出:明确户口迁出的期限和逾期迁出户口的违约责任。如买方购买房产的目的是为孩子上学争取名额,那么应约定户口迁出的期限在买方支付全部购房款之前。户口问题是实践中的难题,买方起诉要求强制迁出户口的,法院将以迁出户口系公安部门的行政职权为由不予受理,而公安部门又将以迁出户口需要卖方配合并提供迁入地为由无法办理。也就是说,买方无法通过法律途径强制卖方迁出户口。但如合同明确约定了相应的违约责任,买方可起诉至法院要求卖方承担违约责任。
第三阶段:申请解押、贷款 1、逾期解押:卖方可能由于经济、房屋涨价等原因,拒绝办理房屋解押手续,导致无法进行网签、过户。此时,买方应保留卖方违约的相关证据,如中介证明、录音、短信内容、催告函、律师函等证据材料,以便将来通过法律途径维护自身合法权益。
特别注意:如房屋存在抵押权,卖方又不配合进行解押的,买方可行使《物权法》第一百九十一条第二款(抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外)规定的代为清偿请求权,代为还清银行贷款,解除房产交易上的法律障碍,如买方没有经济能力代为清偿的,房产交易的法律障碍不能解除,因法院要考虑第三方银行的合法权益,买方只能请求卖方支付违约金、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等,而其请求继续履行合同将无法得到法院的支持。
3、未批准贷款:一般情况下,在网签前,买卖双方需共同到银行申请贷款,买方需要向银行提供工作证明、银行流水等贷款材料,如买方提交的材料不能满足银行贷款条件,银行将不批准贷款。此时,合同的履行将受到阻碍,买方有可能因此而对卖方承担相应的法律责任。故买方应提前核实自己的贷款能力、信用状况,以免产生不利的法律后果。
4、贷款资料虚假:二手房按揭贷款中,有部分买方使用伪造的工作证明、银行流水以顺利办理银行贷款,该行为有可能成为卖方拒绝履行合同的把柄,卖方因此而拒绝履行合同的,并不构成违约,反而,买方将可能面临违约赔偿,甚至面临涉嫌骗取贷款罪的刑事处罚。
5、逾期交款:如合同约定了买方需支付首付款,但买方逾期支付的。卖方应暂停交房行为,并及时发送催告函、电话催告并录音、短信催告,经催告仍不支付的,可行使解除房屋买卖合同的权利。
第四阶段:网签、资金监管、完税 1、拒绝网签:网签属于买卖双方在房管局备案的正式的《存量房买卖合同》,网签备案后,卖方将无法再将房屋通过房管局出售给他人,防止一房二卖。如买卖双方不想再出售或购买房屋,拒绝办理网签,此时,相对方的权益将受损,守约方应当保留对方拒绝网签的录音、短信等证据,以便维权使用。
2、未办资金监管:卖方可能急需房款,要求买方走非资金监管,快速取得购房款。对于买方而言,风险在于卖方取得购房款后拒绝配合办理剩余交易手续,买方将不得不通过法律途径耗费大量的精力、财力维护自身合法权益。故我们建议无特殊情况,买方一般应选择资金监管。
3、税额超预期:根据国家政策,房产满两年免征增值税、房产满五年且属于卖方名下唯一住房免征个人所得税。在现在的房屋交易中,一般约定由买方承担所有税费。而卖方有可能为了达成合同,刻意隐瞒自有其他住房的信息,导致买方缴纳的数额超出其预算。
4、补交土地出让金:由于部分房屋的土地性质为划拨,比如房改房、经济适用房等。在办理房产交易时,需要补交土地出让金,才能正常交易,少则几万,多则数十万。而房产买卖合同往往约定交易税费全部由买方承担,如果卖方隐瞒了该项事实,可能导致买方增加交易成本或交易无法正常进行。
第五阶段:过户 1、逾期过户:如买卖双方有一方不愿履行合同,可能拒绝配合过户,另一方需收集对方拒绝协助过户的证据,在无法协商的情况下,起诉至法院要求协助办理过户手续。
2、房屋被查封:因房价上涨,有卖方为了不再交易,可能虚构债务,并通过法院保全查封房屋,导致交易无法进行。对此,买方应在合同明确约定如果过户中房产被查封,卖方应承担相应的违约责任。
第六阶段:
交房
1、房内设施损毁:交房时,买方应核实合同载明家具、家电等是否损毁、更换或丢失。
2、费用未结清:物业费、水电费、有线电视、燃气等是否正常,是否存在欠费情况。
3、逾期交房:买卖双方往往约定,在买方支付首付款的同时,卖方交付房屋。此时,买方既要确保首付款的安全,又要确保卖方履行交房义务。故交房、交款行为应在房屋内进行,一方交付房屋钥匙、查验房屋状况,另一方通过手机银行或者现金支付首付款,并由卖方出具首付款的收据,买方出具房屋钥匙的收据。
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