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涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成

在房屋买卖的案件处理实务中,房屋买卖合同的效力认定是最重要的内容之一。是否存在房屋买卖合同?房屋买卖合同是否是真实的意思表示?存不存在无权处分行为......法律出版社历时一年多时间,联合最高人民法院和北京、上海、江苏等地法院的民商事审判资深法官打造的“裁判要点与观点丛书”之 《房屋买卖、租赁案件裁判要点与观点》分册对这些问题进行了深度剖析和全面梳理,现摘录当中10个裁判要点与观点发布如下,以飨读者。

01、双方当事人签订阴阳房屋买卖合同的认定
【裁判要点与观点】
二手房买卖中,“阴阳合同”司空见惯,二者主要是价格上的差异,“阴合同”约定的价格较高,为真实意思表示的合同,“阳合同”约定的价格较低,为到房产部门办理过户登记时使用,目的是为到房产部门过户登记时为少缴税费。当双方发生纠纷时,应当以双方当事人真实意思一致的“阴合同”作为履行合同的依据。对于双方当事人签订的阳合同造成国家税费流失的问题,可以向税务机关发出司法建议进行追补。

案例索引:徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第1145号
02、虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定
【裁判要点与观点】
认定虚假房屋买卖合同时,应当考虑购房合同的目的,从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示,对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同,应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件,应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量,合同即为成立,并进而考量上述因素准确认定合同效力。

案例索引:本部分案例由上海市浦东新区人民法院选送

03、购买房屋是否构成善意取得的认定
【裁判要点与观点】
所谓善意取得,是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人,如果受让人取得该动产或不动产时出于善意,则受让人将依法取得对该动产或不动产的物权。善意取得首先要求受让人主观上必须是善意的。一般说来,善意是指不知情,即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权利。但是朱某某疏忽大意,没有进一步追问装修的情况,以至于未能及时发现该房当时实际为汪某某装修,从而未能发现该房屋已经卖给了汪某某,在主观上存在过错。如果购买人在主观上未尽审慎义务,未尽合理怀疑,以致应当知道该房屋系无权处分而未能知道,不符合善意取得的要件。

案例索引:广东省高级人民法院(2013)粤高法审监民提字第132号

04、合同条款内容理解存在争议时的认定
【裁判要点与观点】
当事人签订的合同中,对某一具体事项使用了不同的词语进行表述,在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的,人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程,对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断,在此基础上根据诚实信用的原则,对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

案例索引:最高人民法院(2005)民一终字第51号(中华人民共和国最高人民法院公报2006年卷)

05、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力认定
【争议观点】
《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对该规定应当如何理解,司法实践中有以下观点:

第一种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。

第二种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。

第三种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效,买受人可以取得抵押房屋的所有权,但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力,实现对抵押房屋的优先受偿。

第四种观点认为,未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

【最高人民法院民一庭意见】 
房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

案例索引:案例源于《民事审判指导与参考》总第45辑

06、隐名购房协议(借名买房)的效力认定
【裁判要点与观点】
“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为,在法律本质上属于间接代理。审理此类案件时应着重从实际购买人与名义购买人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产证保管情况三个方面予以审查。具体来说:

(1)实际购买人与名义购买人是否有委托协议。由于房屋价值较大,实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议等形式的委托协议,明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。由于这类协议签订在双方发生纠纷之前,往往最能体现双方的真实意思表示,是判断双方是否构成“隐名购房”的重要证据。

(2)房屋的实际出资人及出资情况。“隐名购房”这类案件中,购房款一般由实际购买人支付,由于数额较大,通过银行转账都会留下相应记录,即使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下,虽然按揭还款户名是名义购买人,但每月履行还款义务的是实际购房人。因此,能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。

(3)房屋的实际居住及产证保管情况。“隐名购房”中,房屋的实际居住人一般都是实际购房人,房屋产权证一般也由实际购房人保管,名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管也是判断“隐名购房”成立与否的辅助标准之一。

在上述三个关键事实之中,第一项事实,即实际购买人与名义购买人是否有委托协议,尤为重要和关键,是判断是否构成“隐名购房”最重要的依据。而第二项事实,即房屋的实际出资人和出资情况,是对双方达成的委托协议的实际履行。委托协议和出资证据二者相互结合形成较为完整的证据锁链,法官据此可以对案件事实做出基本判断。第三项事实,即房屋的实际居住及产证保管情况,和前两项事实结合更有助于法官形成心证。

案例索引:本部分案例由上海市浦东新区人民法院选送

07、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力认定
【争议观点】
出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件,如果买受人是善意,且支付合理对价,其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的,人民法院能否支持在审判实践中存在以下不同的处理意见:

第一种处理意见认为,案涉房屋买卖合同为效力待定的合同。

第二种处理意见认为,案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同。

第三种处理意见认为,应对我国《合同法》第51条作限缩性解释,把效力待定确
定在处分行为的效力待定上,而在买受人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下,即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分,但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动,而不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力。故根据《买卖合同司法解释》第3条第1款的规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,对于出卖人请求确认买卖合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

【最高人民法院民一庭意见】 
出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

案例索引:案例来源于《民事审判指导与参考》总第56辑

08、开发商擅自出售小区物业服务用房的效力认定
【裁判要点与观点】
关于小区物业用房的法律地位,我国立法经历了一个发展的过程。在2003年之前,国家法律和行政法规层面并无关于小区物业用房的规定,这一阶段关于物业用房的相关规定只是地方性法规的层面,根据合同法的相关规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同方可认定为无效,因此除非有证据表明系开发商与购房人恶意串通买卖物业用房损害业主利益,否则此时签订的关于物业用房的买卖合同不宜认定为无效。

2003年9月国务院出台了《物业管理条例》,其中第27条在行政法规的层面明确规定建设单位不得擅自处分。2007年10月1日开始施行的《物权法》首次在法律层面对建筑物区分所有权做出规定,小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第73条明确规定,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”2009年10月1日开始实施的《建筑物区分所有权司法解释》第14条进一步规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”因此,如果开发商系在国务院《物业管理条例》出台后与案外人就出售小区物业用房签订房屋买卖合同,则明显违反了法律或行政法规的强制性规定,倘若购房人明知系物业用房仍然购买,则属于开发商与购房人恶意串通损害小区业主的合法权益,都应被认定为无效合同。

案例索引:本部分案例由上海市浦东新区人民法院提供

09、违反税收征管法律、行政法规合同的效力认定
【裁判要点与观点】
税收征管法律关系属于公法范畴,在民事审判过程中,依据税收征管法律、行政法规认定民事合同无效应当格外慎重。民事合同因违反税收征管法律、行政法规的强制性规定而归于无效的理由,应当是当事人订立合同之目的存在《合同法》第52条第2项所规定的“违法性”。按此标准,主要应当考察当事人订立民事合同之目的是否在于偷逃应交税款。

但就民事行为实践而言,当事人在民事合同中通常只会对相关税赋的实际承担问题做出约定,而对需交纳何种税赋一般不会进行约定。因为税收征管法律、行政法规对包括企业所得税和土地增值税在内的各种税赋的征缴都有明确规定,不论当事人是否约定,都不影响相应税款的征缴。换言之,未就企业所得税和土地增值税交纳问题做出约定,并不说明当事人就是要偷逃应缴税赋。据此,不宜认定该合同存在目的违法(违反税收征管法律、行政法规的强制性规定)而无效。
案例索引:案例来源于《民事审判指导与参考》总第35辑

10、农村房屋买卖合同效力的认定
【裁判要点与观点】
非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖,违反了法律的禁止性规定,应属无效。房屋买卖合同被确认无效后,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。

在历史条件下,城镇非农业户口居民购买农村私有房屋,经过了有关部门的批准,不存在非法取得的情形。且合同已经实际履行多年,买受人一直占有使用涉案房屋,已形成较为稳定的社会关系,不应认定原买卖合同无效。

购房时虽然不具有该村集体组织成员资格,但事后经该村民委员会认可,且其家庭成员中包括该集体经济组织成员,涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过改扩建、翻建,从尊重历史,照顾现实原则考虑,应认定该合同有效。
案例索引:
徐州市中级人民法院(2013)徐民终字第1359号
北京市高级人民法院(2014)高民提字第2249号
北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第12486号
文章来源:法律出版社

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