河南刑事辩护律师余启红

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签订“房屋买卖合同”要注意哪些陷阱

来源:刑事辩护律师 时间:2016-01-19 点击:

郭律师说“此文是我多年经验总结,只为给有需要的朋友提供借鉴和防范,所以会很详细,文章篇幅也较长,我不想为点击量和转发率而妥协,以此来减少文字”。看完此文后,我被深深的感动,想起了一句话:在浮躁的今天,精致的利己主义者横行其道。而真正的悲悯,仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。
作者寄语:静下心来读,用上心去品,你会发现本文真正的价值和魅力所在。
“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。

一、签订合同前应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。
法律风险提示仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。
2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)
法律风险提示如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。
律师支招当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。
法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。
律师支招如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。
律师支招所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。
5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。
【关键词:定金】
(1)什么是房屋买卖合同里的“定金”?
是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由
买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。
(2)房屋买卖合同里的“定金”有什么用?
该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。
范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。
(3)交付定金时需注意的事项。
①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。
范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。
②不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。
法律风险提示“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……
例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。
例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……
律师支招那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)

二、签订合同时应当注意的事项

1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。
法律风险提示(一)在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。
法律风险提示(二)如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)
法律风险提示现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。
律师支招一方面除了上述主要税种外,还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。
法律风险提示有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……
律师支招一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
法律风险提示“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。
律师支招由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。
2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。
3、在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“资金监管”。
(注:目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致,仅供参考)。
【关键词:资金监管】
(1)为什么要“资金监管”?
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易,期间往往需要1-3个月的时间,由于买卖双方缺乏足够的信任,对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议,而且对买卖双方都存在着风险。
(2)什么是“资金监管”?
通俗来讲“资金监管”是指,在二手房买卖过程中,购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后,需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”,由银行暂时将该房款冻结,若买卖双方在规定的期限内完成过户手续,购房者拿到新房产证的同时,银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下,如果交易失败,则该笔房款会自动退还至购房者账户下,这样做可以极大的保证双方的交易安全。
4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。(注:以下卖方简称“甲方”,买方简称“乙方”)
(1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定甲乙双方过户的时间节点。
范例:甲乙双方约定 年 月 日之前去房产交易中心办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。
范例:在乙方新契税证明下发 日内支付甲方购房款 元整(别忘了大小写)同时根据国家政策,甲乙双方办理资金监管手续。
③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。
范例:在乙方新房证下发 日内给付甲方购房尾款 元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。
注:因为乙方新房证下发后,银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下,所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。
(2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项。
①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。
范例:甲乙双方于 年 月 日之前一同到银行办理贷款审批手续,待贷款审批通过 个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。
②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。
范例:在乙方新契税证明下发 日内支付甲方第一笔购房款 元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。
③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后 个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例:在甲方收到银行的放款后 个工作日内,乙方支付甲方购房尾款 元整(注明大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。
⑤为了保险起见,最好在“合同的其他约定”中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。
(3)由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异,在此就不做过多赘述。
5、【特殊】:所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下,过户和付款应当注意的事项。
如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的,此时想要过户一般有两种做法:由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大,所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。
①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形
②明确约定甲乙双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点。
范例:甲乙双方约定于 年 月 日之前去银行办理还款及注销手续,办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币 元整(注明:大小写)用于银行还款,同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。
③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。
范例:甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的 工作日内去房产交易中心办理过户手续,在乙方新契税证明下发当日,乙方支付甲方第二笔购房款人民币 元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。
④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。
范例:在乙方新房证下发后 个工作日内,乙方支付甲方购房尾款 元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。

五、房屋的户口迁出应当注意的事项

1、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。
法律风险提示如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出,法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理。
律师支招一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。

六、购买“学区房”应当注意的事项

1、什么是学区房?
顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致,家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置“学区房”,也是拼了……
2、购买学区房需要注意哪些事项?
(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”。
律师支招不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”,最好实地考察一番,亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。
(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。
律师支招家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合,此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等,确保买的安心、住的放心。
(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。
(4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)
(5)最后,笔者还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求“学区房”而因小失大。

七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。
律师支招对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”,以便于日后维护自身的合法权益。
2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

八、房屋的交付应当注意的事项

1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。
法律风险提示如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子。
例子:曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中注明“按现状交付”,但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。
2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。
范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。
3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。
4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。
范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任。
5、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。
法律风险提示如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。

九、合同尾部签章应当注意的事项

1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。
2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。
3、准确填写合同签订时的具体日期。
综上所述:不知道大家通过本文的学习,是否有所感悟和收获呢?由于篇幅有限,笔者只能精心挑选一些比较典型的问题来讲解,还有很多环节并未提及。也许有的人会问:“你把合同分解的那么详细,而且那么多注意事项都要写进合同里,恐怕真正签合同时候人家都不一定给你机会去详细填写”对此,笔者深表赞同……其实写作本文的初衷,并不是诱导大家机械的去照搬照抄合同范例,而是希望大家通过本文的介绍和学习,能够在学会签合同的同时增强自身的“法律风险防范意识”。
文/郭飞律师

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