河南刑事辩护律师余启红

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“婚前房产,婚后加名”的法律后果

来源:刑事辩护律师 时间:2015-11-07 点击:

编者按:
新婚姻法的出台,一时间让婚前婚后财产变成了热门话题。丈母娘的要求也越来越苛刻,婚前买房婚后加名也成为了必要的环节。对于婚前财产的公证也越来越被小夫妻们所重视。专业律师整理了一些案例,来帮助大家整理思路,做出正确的判断。那么婚前买房,婚后加名,到底能不能获得一半房产?文内将会详细说明。

一、婚前房产证上加名字须无按揭按揭加名须变更他项权证
新婚姻法出台后,许多未婚夫妻要求婚前房产证加名字,以免自己利益蒙受损失,但婚前房产证上加名字要征收3%契税,很多人认为太多了,其实加不加名字要根据自身情况考虑,有时也不需要加名字。
据了解,夫妻房产证加名主要分两类:一是婚前房产证上加名;二是婚后房产证加名。但无论房产是婚前还是婚后购入的,如果还在按揭中,想加名字并不简单。

二、房产加名该咋办理婚前婚后各有不同
流程:婚后加名相对简单
既然这样,那么房产加名怎么个加法?对此,烟台市房产交易中心收件窗口的工作人员表示,“房产加名”即夫妻一方所有的房产增加另一方为共有人,主要分为两种情况。
一种是婚前房屋产权增加共有人,这种情况按转移登记中的“赠与”、“买卖”方式依据双方申请办理。
其中,属于赠与的,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;属于买卖的,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
另一种是婚后房屋产权增加共有人,这种情况属于更正登记,市民只需持房产证、身份证和结婚证到房产交易中心办理即可。

三、在房产证加上配偶的名字,在法律上来说,实质就是增加房屋的共有权人。据了解,房产证上加配偶名字的情况主要有两种情况:
第一种情况:有房无贷
所需证件:结婚证、身份证、房产证原件及复印件
所需流程:1、去房屋所在地地区的房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜
2、窗口工作人员审核提交的材料,若材料齐全就会给一个号码。
3、凭号码去相关窗口办理。
所需费用:80元工本费,25元地籍图费,5元贴花费,共110元。
第二种情况:有房有贷
所需流程:1、先去银行办理抵押变更手续,具体事宜可拨打电话咨询相关的银行。
其他流程同“有房无贷”
所需费用:除上述所需的110元手续费外,如果贷款是用纯公积金贷款的,还需要另外支付100元;如果是公积金+商业贷款的,还需另外支付200元。

四、房产证加名离婚后房产如何分配?(重要内容来了)
就房产证是否有必要加名及衍生的相关问题,以下是小编筛选的问题进行的解答:
(一)、问:目前离婚案件的财产分割,房产证有另一方名字和没有另一方名字,判决有何区别?有名字的话就一定能分到二分之一房产吗?
答:有区别。
1、如果产权登记有另一方名字,另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割,有协议的从协议,没有协议的,还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。
2、如果是婚前购房且没有共同还贷部分,那么离婚时,如果房产证只有一方名字,那么房产就属于婚前个人财产,归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。
3、如果是婚前购房但存在共同还贷,但房产证只有一方名字时,根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。
4、如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。
5、对于房产增值部分的补偿,可以根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。
(1)一方婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分,该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割。
(2)双方婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产,其对应的房产增值也应当属于夫妻共同财产。房屋所有权人不仅应当补偿另一方夫妻共同还贷部分的一半,还应该补偿共同还贷部分对应的房产增值。
(3)尚未偿还的贷款部分,未归还的贷款是房屋所有权人的个人债权,其对应的房产增值也应当属于房屋所有权人所有,另一方无权要求分割其对应的增值部分。
举例来说,假如夫妻婚前购房总价值200万元,首付50万元,按揭150万元。婚后数年,按揭还本30万元、付息50万元,房屋总值升至400万元。那么,离婚时应当这样分割:产权归产权登记的一方,未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还。属于共同财产的部分包括:婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息,以及相对应的房产增值部分30/200×400-30=30万元,而未登记的一方原则上将取得30+50+30=110万元中的一半即55万元。
在婚姻法新司法解释出台前,同样是这套200万元的房子,在相同情况下,未登记一方只能获得婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息的一半即40万元。也就是说,根据婚姻法新的司法解释,实际上未登记的另一方能多得15万元。

(二)、问:假设婚前房产证上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗?在离婚判决时会产生影响吗?
答:产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予,因此,婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。

(三)、问:如果离婚时,房产还有贷款没有还清,那么又分几种情况?分别可能如何判决?
答:如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

(四)、问:婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大,或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?
答:无论哪种方式,房屋产权均应以最后产权登记为准。因此,婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,避免矛盾。

最后,让我们看一则判例,更好的来理解本文内容:
张先生与王小姐于2008年2月确立恋爱关系,2009年1月22日登记结婚,婚后未生育子女,双方于2009年11月起分居。张先生与王小姐办理结婚登记前,张先生个人名下有三套房产,分别位于浦东新区、虹口区和宝山区,其中位于浦东新区的房屋(以下简称系争房屋)由张先生于2003年1月 15日由其个人出资购买,2009年5月22日,张先生考虑到与王小姐结为夫妻,将系争房屋产权变更为张先生、王小姐两人,系争房屋尚有银行贷款,由张先生一直还贷,双方无其他重大共有财产,亦无其他夫妻共同债务。
2010年2月26日,王小姐与张先生因性格不和,王小姐以夫妻感情破裂为由将张先生诉至法院,要求解除与张先生的婚姻关系,主张系争房屋产权归其所有,王小姐向张先生支付系争房屋价值一半的房屋折价款。
一审期间,王小姐与张先生就夫妻感情已经破裂这一事实均无异议,但就系争房屋的分割存在较大分歧。
本案争议的焦点是:王小姐能否基于共同共有的房产登记事实主张享有房屋。
【法庭判决】
一、准予张先生与王小姐离婚;
二、离婚后,位于浦东新区的系争房屋产权归张先生所有,该房屋尚未归还的银行贷款由张先生负责偿还,张先生于本判决生效之日起十五内内支付王小姐房屋折价款人民币300000元。
王小姐对一审结果不服,上诉至上海市第二中级人民法院,二审维持原判。
【律师分析】
代理律师认为,本案系争房屋虽然系张先生婚前购买,但婚后张先生自愿将该房屋产权变更登记在张先生、王小姐名下,并登记为共同共有,故该房产应当认定为张先生、王小姐的共同财产,依法应当予以分割,具体分割方式,应当在扣除尚未偿还的银行贷款之后,结合房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短及双方对该房屋所作贡献大小等因素,进行倾斜分割,王小姐要求分得房屋价值一半的财产权益于情于理都不合适,王小姐主张房屋产权归其所有、向张先生支付相应房屋折价款的诉求不应得到支持。
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