河南刑事辩护律师余启红

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房价上涨卖方违约怎么办?

来源:听律说 时间:2017-05-29 点击:

作者:李贺娟
    在二手房买卖合同交易中,买方作为弱势一方,面临着巨大的风险,最大的风险即卖方擅自涨价,否则终止交易。尤其在房价总体上涨的背景下,此种现象甚为普遍。那么在签订合同后,卖方要求涨价拒绝履行合同(表现为拒绝配合办理房屋评估、办理银行贷款手续、办理过户手续等等),此时,买方的处境往往比较被动,其选择无非两种:一是要求卖方继续履行合同,并承担逾期履行合同义务的违约责任(若合同有约定);二是请求解除合同,并要求卖方按照合同约定承担相应的违约责任抑或赔偿损失。
    笔者通过对裁判文书网最近公布的该类案件进行研究,总结出买方维权的些许建议,以期为买方的维权提供指引,不当之处请各位批评指正。
     一、请求继续履行合同
    基于民法的契约精神,在买、卖双方就房屋买卖事宜达成合意,并签订合同后,任何一方均应按照合同约定履行各自的义务,否则构成违约。
     房屋总价款系房屋买卖合同的一项重要内容,在合同履行中,若无相应的法定或约定事由,任何一方不得肆意变更。房价上涨属于商业活动中的交易风险,并不构成“不可抗力”,亦不适用情势变更原则。基于诚实信用原则,即使房价上涨,卖方亦无权单方要求予以变更,仍应按照合同约定价款向买方出售房屋。
    既然卖方无权变更房屋总价款,买方请求继续履行合同必然得到支持吗?笔者认为,若具备下述两个条件,则法院应判决支持原告的继续履行请求。
    第一,涉案房屋的所有权仍归卖方所有,可以正常交易
    在司法实践中,若买方怠于行使权利或在诉讼中未采取保全措施限制涉案房屋的交易,则在法院判决作出前,很可能买方已将涉案房屋另行出售案外第三人。再者,涉案房产因卖方涉入的诉讼事宜而被查封,这无疑影响其正常交易,导致合同无法继续履行。
    第二,买方已具备支付涉案房屋总房款的能力,无论是按揭贷款,抑或支付全款
    在二手房买卖合同中,买方的主要义务为向卖方支付涉案房屋的房款。那么,从法院判决的可履行性出发,1、采取按揭贷款方式购房的买方,其银行按揭贷款手续已办妥;2、买方愿意支付全款,则合同的继续履行不存在任何障碍,法院应支持原告的继续履行诉请。
    总之,若买方具备支付涉案房屋总价款的能力,且涉案房屋仍登记在卖方名下,可以正常交易,则买方的继续履行请求原则上可以得到支持。需要特别提示的是,为了避免出现卖方另行出售涉案房屋,或者涉案房屋被另案查封的风险,建议在诉前或诉中对涉案房屋采取财产保全措施。
    二、请求解除合同,并依据合同约定承担违约责任
    若存在买方感觉房子有纠纷不吉利而不愿意购买、卖方已将房屋另行出售,或涉案合同已不能实际履行的其他情形,买方可通过解除合同获取赔偿的方式终结与卖方的交易。
    那么,买方如何设计自己的诉讼请求才能最大限度维护自身的权利呢?笔者认为主要的诉讼请求有如下四项:
    第一,解除与卖方的《二手房买卖合同》
    若买方能够证明其已严格履行合同义务,致使涉案合同不能正常履行的过错在卖方,则按照合同约定,买方作为守约方可行使单方解除权,请求解除合同。
    第二,请求卖方依据合同违约条款支付违约金,违约金的比例一般是房屋总价款的20%或10%
    依据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,对于因卖方的违约行为而遭受的损失,买方可以要求赔偿。一般来讲,合同约定违约金为房屋总价款的20%或10%。对于此,卖方通常会要求调低违约金,关于违约金的数额认定,法院认为,违约金的数额应以守约方遭受的损失为基础,因卖方的违约行为给买方造成的实际损失为已经支付款项的利息损失和再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本。若买方提出违约金的数额过分高于造成的实际损失,即“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”,在双方提供证据证明的前提下,法院会结合具体案情对违约金进行调整,一般以房屋总价款的10%为宜。当然,若涉案房屋在诉讼时与合同签订时的差价远高于合同约定的违约金,则买方可依据《合同法》114条“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”要求以差价损失为依据调高违约金。
    鉴于差价损失在违约金金额中的重要性,提醒买方在此类诉讼中务必重视收集涉案房屋价格走势图及新成交的同类型房屋的价格等相关信息,以最大限度维护自身的权益。
    第三,请求卖方依法承担买方付出的中介费用
    对于中介费用,应属于卖方违约而给买方造成的损失,至于是否包含在第二项的违约金之中,目前法院的做法不一,有的主张包含,有的主张单独支持。买方决定是否提出该项请求时,要注意看合同的约定。
    第四,请求卖方依法承担买方为维权支出的律师费
    根据我国目前的法律规定,除非几类特殊案件,胜诉方的律师费并不由败诉方承担。但在此类案件中,若双方在涉案合同中明确约定:“因维权产生的费用,包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等,由违约方承担”,则在证明维权开支真实存在的基础上(需提供《委托代理合同》及律师费发票等),买方要求卖方承担其为维权而支出的律师费是可以得到法院的支持的。这亦提醒买方在签订合同时注意合同条款的完整性,免得在发生纠纷后过于被动。
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二手房买卖 房价上涨
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