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[人民网]"购租同权"并不能给天价学区房退烧

来源:人民网 时间:2017-07-25 点击:

广州推出“租购同权”新政,有评论说这是中国住房租赁史上里程碑意义的举措。尤其是明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。这一政策实施是否真能解决流动人口、大学生的居住、生养、学区难题? 

短期看,租购同权对广州房价的影响不会很大。首先,广州试点的准入门槛还很高,所谓“符合条件的承租人子女”,要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。一方面,具有本市户籍的大部分都有房产,另一方面,人才绿卡的数量又非常有限,因此,边际效应基本可以忽略。此外,这些政策并非新政策,只是在现有条件和背景下的重申或强化,因此,实质性的增量影响不大。 

租购同权,从根本上讲主要针对的是“新市民”,即流动人口和大学生,除了这两类群体,国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题,即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。目前看,只有新市民才是,也应是租房政策关注的对象。 

新市民的租房需求以床位和单间为主,且需求本身具有很强的流动性,租赁关系不稳定,所谓租购同权,对于这些人而言,现实意义是能方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金、孕妇可以生孩子。只有这样,他们才有可能略微体面地在城市立足,从而有所发展,最终留下扎根,结婚生子,进而逐步产生对学区的住房需求。 

学区房价格过高的问题,核心症结在于优质教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,寄望于租购同权解决学区房的房价问题是不现实的。 

长期来看,广州施行此举,对于其他城市的示范意义更大。租购同权如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升和稳定租金回报率意义重大。目前我国租赁市场发展滞后,很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度只有5%左右,基本上是一个非常分散、低效率的市场。而美国、日本等国家,机构化渗透率都在30%以上,其中,日本超过80%。 

对标广州新政,国内其他超级大城市、特大城市可开展集体建设用地租赁住房试点。目前看,这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心偏好是车程足够短,离工作地点足够近,且以单间为主。因此,集体建设用地的开发需要考虑这种特征。以北京为例,还有不少集体建设用地分布在三环内外,适合租赁、交通便利,这些地方相对来说更适合。在此基础上,可鼓励国有企业将闲置与低效厂房、商办用地等按规定改为租赁住房,从而实现多渠道增加住房供应。

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