河南刑事辩护律师余启红

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房屋出租人安全保障注意义务之设定

来源:《人民法院报》 时间:2016-02-27 点击:

裁判要旨
房屋出租方将房屋交付承租人后,就暂时失去对房屋的掌控,也难以履行监管责任。对房屋出租方安全保障注意义务的设定应坚持公平正义原则,符合危险控制理论,兼顾收益与风险相一致的要求。
案情
2010年9月30日,原告陈银添将店面两间出租给被告王加金、郑秋华夫妻,双方签订的合同约定了“除地震、战争外,造成房屋损失的,承租方都要按时价赔偿经济损失”等权利义务。合同签订后,原告交付房屋。后被告因经营需要,把两间店面的部分中间隔墙拆除,并变动了室内电气线路。2011年2月15日23时左右,被告租赁的房屋发生火灾,原告的房屋及周围店面均被烧毁。同年3月29日,福建省漳州市公安消防支队认定起火原因为:租赁房屋西南部发生电气短路,喷溅的熔珠引燃西南部中间隔墙西侧下方的可燃物所致。诉讼前经原告申请,漳浦县价格认定中心认定原告房屋每15年要重新修复一次,第一次修复费用为182318元。诉讼中,被告申请重新评估,因委估标的物因火灾已毁,无法再次进行评估。火灾发生后,被告因火灾赔偿他人损失共计40.8万元。原告起诉请求判令被告赔偿房屋第一次的维修费182318元及二、三、四层楼房(合计1440平方米)的租金损失等。被告请求驳回原告的诉讼请求,并反诉请求判令陈银添赔偿其损失994496元及利息。反诉被告认为,反诉理由不能成立,应驳回反诉请求。
裁判
漳浦县人民法院经审理认为,本案房屋租赁合同系合法有效的合同,双方应依合同约定承担责任;火灾造成他人损失应按双方过错程度来确定责任大小。本案中,引起火灾的原因是电气短路,反诉原告作为承租人和房屋直接使用人,对火灾事故的发生应承担主要责任;而反诉被告作为出租房屋的所有权人,负有安全监管责任,其明知房屋被改造装修,存在安全隐患,而不加以阻止,其不监管的行为也是造成火灾的原因之一,也应承担一定赔偿责任。据此判决:一、被告王加金、郑秋华应于本判决生效后30日内赔偿原告陈银添因火灾造成房屋毁损的损失182318元。二、反诉被告陈银添应于本判决生效后30日内支付反诉原告王加金、郑秋华因火灾赔偿给第三人的损失122400元。三、驳回原告陈银添的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王加金、郑秋华的其他诉讼请求。
一审宣判后,双方均向漳州市中级人民法院提起上诉。
漳州中院经审理认为,作为火灾房屋的出租者,上诉人陈银添将房屋交付给承租人后,暂时失去对房屋的掌控,原审以上诉人陈银添未尽安全监管义务,也是造成火灾的原因之一的认定不当,应予纠正。上诉人王加金、郑秋华提出的上诉理由均不能成立,应予驳回。判决:一、维持(2013)浦民初字第1139号民事判决第一、三项;二、撤销(2013)浦民初字第1139号民事判决第二、四项;三、驳回上诉人王加金、郑秋华的反诉诉讼请求。
评析
房屋出租人陈银添对本案火灾发生是否存在过错,是本案争议的主要焦点问题,对此,笔者同意二审法院判决。理由如下:
1.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应符合危险控制理论,兼顾收益与风险相一致的要求。根据侵权责任法第三十七条的规定,对经营者设置安全保障义务的法理依据主要来源于以下三个方面: 一是危险控制理论的要求。从事经营活动或者社会活动的人,最可能了解整个场所的实际情况,预见可能发生的危险和损害,并且最有可能采取必要的措施防止损害的发生或者减轻损害的程度,理应承担这种安全保障义务。二是收益与风险相一致的要求。从事经营活动或者社会活动的人,一般都以从中谋取利益为目的,对其科以相应的安全保障义务是合理的。三是经济分析和比较结论的要求。从社会经济学的角度分析比较,安全保障义务人避免和减轻损害发生的成本最低。
本案中,房屋出租人陈银添将没有存在安全隐患的房屋交付给承租人后,就暂时失去对房屋的实际掌控,也难以履行监管责任。承租人王加金、郑秋华对讼争房屋进行改造装修,致存在安全隐患而造成火灾,责任不在原告陈银添。
2.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应有实体法依据,在法无明文规定的情况下,应依合同约定处理本案纠纷。本案双方之间是基于房屋租赁合同产生的权利义务关系,只要出租人提供的房屋没有质量安全方面的瑕疵,承租人在使用范围内发生的火灾事故造成损失,应由房屋的实际支配者承担责任,房屋出租方不承担责任。
3.对房屋出租方安全保障注意义务的设定应坚持公平正义原则。一审法院对房屋出租方安全保障注意义务的设定过于苛求,缺乏充分的法理依据,有失公正,也不当扩大了法官自由裁量的空间。
本案案号:(2013)浦民初字第1139号,(2014)漳民终字第394号
案例编写人:福建省漳浦县人民法院 林振通
文章Tag:安全保障 房屋出租人 余启红律师
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