河南刑事辩护律师余启红

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借名购房暗藏的四大法律风险及解决办法

来源:刑事辩护律师 时间:2015-09-05 点击:

  借名购房,顾名思义,指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在司法实践中,我们称实际出资人为借名人,登记的房屋所有权人为出名人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,房屋的真实权利状态未如实公示,借名购房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况层出不穷。
  为了更好的分析借名购房行为出现的原因和法律特点,我们首先对于北京市第一中级人民法院审理此类案件的情况进行了统计分析。我们发现,因为借名购房而产生的纠纷越来越常见,最近几年来更是逐年大幅上升。从2005年到2010年,北京市第一中级人民法院审理的借名购房纠纷仅为7件。而从2010年1月1日至2015年1月1日的五年间,一中院审理的借名购房纠纷为82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分别为4件、16件和52件。
  下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。
  案例一:
  徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月,林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份,约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市昌平区东天通西苑房屋一套,该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后,徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书,登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院,主张诉争房屋是借给徐先生居住的,自己是房屋的所有权人,要求法院判决徐先生返还房屋。
  案例二:
  2013年,韩女士想在北京买房,但自己不是北京户口没有购房资格,便找到自己的姑姑,两人签订了一份书面协议,约定由韩女士出资,以姑姑的名义购买一套普通商品房,房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后,韩女士支付了首付款,并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年,韩女士的姑姑突然去世,姑父不承认房屋是韩女士的财产,起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉,要求确认房屋所有权归她所有。
 
借名人的动机分析
  借名人出资购房,却将房屋登记在其他人名下,归根结底是为了享受本不应由其享有的利益,主要有以下几种情况:
  1、规避因身份带来的购房限制。
  这是借名购房最常见的情况,占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中,不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房,或为了规避“限购令”,或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限,或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋,如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益,采取借用他人名义购房的方式。
  2、为了转移财产或逃避债务。
  将房屋登记在其他人名下,并约定房屋的所有权仍归自己所有,能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩,在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。
  3、为了节约将来可能发生的过户费用。
  父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系,产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的房屋,父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。
 
借名购房的法律风险分析
  在借名购房法律关系中,借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权,通常比出名人要承担更高的风险,一旦双方关系交恶,借名人并非一定能够依据协议要回房屋,在无法取得房屋所有权时,借名人将面临重大的经济损失,而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言,借名购房的风险主要有以下类型:
  1、借名购房合同被确认无效。
  在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。
  在司法实践中,针对经济适用房的借名购房合同,法院会进行更为细致的审查与区分,满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效:
  (1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记,或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害,从而可以得到法院的认可。
  在案例一中,林先生与徐先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议,诉争的商品房买卖合同签订于2005年3月,2006年取得房屋所有权证后五年,即至2011年6月,限制上市交易期限届满,若林先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格,则应当认定借名购房协议有效。
  2、借名购房的事实认定困难。
  借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时,依据举证责任的规定,借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言,其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链,这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据,无法完成举证责任,要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中,因证据不足,有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。
  3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回。
  根据公示公信原则,出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,或出名人在房屋上设立了抵押等他物权,或因为出名人的债务而被查封等情况,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。
  4、出名人的购房资质受到影响。
  对于出名人而言,允许他人以自己名义购房,会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录,即使网签已经撤销或房屋已经过户,自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。
 
借名人的救济路径
  发生纠纷后,借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持,延长诉讼时间,增加维权成本。双方的诉讼主张具体有以下情形:在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中,由借名人提起诉讼的为31件,由出名人提起诉讼的为16件,另有5件存在反诉,即双方均提出了诉讼主张。
  1、借名人主动起诉的情形:
  借名购房关系中,房屋所有权登记在出名人的名下,借名人对于房屋不享有所有权,而仅对于出名人享有合同权利,即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有,而应当以借名购房合同为依据,要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有,法院将驳回其诉讼请求。在前述借名人主动起诉的31件案件中,有5件案件因诉讼请求选择不当而被驳回。
  2、出名人起诉的情形:
  出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合,借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩,亦可以提出反诉,要求办理房屋过户登记手续,法院在同一案件中合并审理,可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明,借名人坚持不反诉的,法院仅就其抗辩是否成立进行审理,此时,借名人的举证情况至关重要,若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在,法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。
  法官建议借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法,能够获取眼前的利益,但实际上却暗藏着许多意想不到的风险,建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话,借名人要注意和出名人签订书面协议,明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时,实际出资人有证据意识,注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋,借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记,由出名人作抵押人,将该房屋抵押给借名人。
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