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“限购令"和“限贷令”影响合同履行,怎么办?

陈运律师整理
一、《2011年全国民事审判工作会议纪要》
(一)关于限购的规定
19.对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。
解读:首付款比例、贷款利率提高、或不能办理贷款等因素不是买方解除合同的天然理由。买方必须有证据证明上述因素的发生直接导致其没有了履约能力,才可以解除合同,且不承担违约责任。反之,如果上述因素的发生不会导致买方无能力购买涉案房屋,买方要求解除合同,不仅不会得到支持,还会因此承担违约责任。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。
解读:合同如果未约定以按揭贷款方式付款,且出卖人订立合同时没有明确接受按揭付款,买方必须一次性付款,信贷政策变化不能作为买方解除合同的理由。
(二)关于限购的规定
20.房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。
解读:因限购政策实施,导致买方无购房资格,买方可解除合同,且不承担违约责任。
(三)解除合同后的损失如何处理
21.人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。
解读:因国家政策调整导致合同解除,应区分买房人购买房产的属性,如购买基本住房或改善性住房的,出卖人解除合同,买房人原则上不需要赔偿。如购买投资性住房,出卖人解除合同,买方人应进行相应的补偿,但补偿数额以定金为险,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%。
二、《2015年全国民事审判工作会议纪要》
(一)关于限贷的规定
28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。
(二)关于限购的规定
房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。
(三)关于房价涨跌的处理规定
29、因房地产政策调控引发房价波动较大,当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因,请求解除房屋买卖合同,或者请求补足房屋差价的,人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序,强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
解读:调控政策导致房价涨跌的,不能作为解除合同或变更合同价格的理由。

三、关于限购政策的案例分享
原审查明:上海市闵行区某处房屋,系被告毛某所有。2013年6月6日,经上海中原物业顾问居间介绍,毛某(出售方)、与王某(买受方)签订《上海市房地产买卖合同》约定乙方以429万元购买该房,双方于2013年31前共赴房地产交易中心办理转让过户手续,甲方于2013年8日前向乙方交付房屋。当日,双方还签订〈补充协议〉,约定乙方知晓该 房屋甲方产权满五年唯一一套非普通住宅,并且知晓该房屋在交易过程中需缴纳的税费,该房屋在交易过程中发生的税费均由乙方承担。由于乙方购房需补缴社保或税单才符合过户手续,相关费用由乙方自行负担,甲乙双方同意如果在交易过程中万一国家政策突然有所调控并非乙方人为原因导致乙方无法进行过户手续,双方自行解除合同互不追究责任,且甲方需在五日内归还乙方已付所有房款。
王某系外地户籍居民,属限购对象。因王某未力妥补办社保和税单手续,2013年7月中原公司书面通知毛某:无法过户。请求将乙支付的首付款172.2万元退约乙方。毛某认为不能过户系王某违约造成,双方协商不成。王某诉到法院,请求解除合同,返还购房款,要求中原公司返还房屋尾款、手续费等。要求毛某支付解除合同违约金85.8万元。
毛某辨称,双方签订的房屋买卖合同无法继续履行系因王某限购造成,故应承担合同约定的20%违约金。在审理中提出反诉,称计划出售系争房屋后再到徐汇购房,现因合同解除,只得以购买二套房纳税,为此,多支付税款10.5万元,该损失请求赔偿。
一审法院判决,支持原告诉请解除合同、中原公司返还首付款及手续费各10万元、毛某牛退还房款172.2万元;要求毛某承担违约责任无事实依据,法院不予支持。
关于毛某反诉请求,毛某另行购买第二套住房在税费方面多有支出,客观上有一定的经济损失,但法院考虑该损失非全部由王某造成。其本人也应承担一定的责任,且其占有的房款至今产生孳息。可补偿损失,故对要求再赔偿10.5万元损失不予支持。
毛某不服判决上诉,李律师代理二审。
二审认为,本案双方签订合同及补充协议时,王某属于限购对象。而非交易过程中国家政策突然有所调控,且在本案合同履行以及至起诉期间,也未发生国家政策突然的所调控的情形。故被告主张解除合同,缺乏依据。但由于被告王某属限购对象,合同事实上已无法继续履行,故合同应予解除。本案争议的焦点在于合同解除责任归属。本案认为,根据《上海市买卖合同》补充条款(一)第五条约定,若因任何一方书面材料、相关证明不齐导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续的,则过错方应承担相应责任。王某因限购,不能提供过户手续,故其存在过错,应对合同解除承担违约责任。违约金为该 房屋总价款的20%之约定标准过高,酌定承担违约责任10万元。从应给王某的房款中扣除。
二审判决撤销原审判决第一项、第四项,改判毛某返还王某房款162.2万元。
文章来源:郑州律师一法律咨询

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